Die letzten Schließungswellen liegen noch nicht lange zurück, da zeichnet sich eine erneute Konsolidierung der Galeria-Filialen ab. Aber was passiert mit Besucherfrequenzen in der Innenstadt nach der Schließung eines Warenhauses? Der folgende Forschungsbericht beantwortet diese Frage.
Führt die Schließung eines Warenhauses zur Abwärtsspirale in der Innenstadt?
Wenn ein großes Warenhaus, wie etwa eine Filiale von Galeria, schließt, ist die Sorge in vielen Städten groß: Bleiben die Besucher weg? Folgt eine Abwärtsspirale, bei der weitere Geschäfte schließen und am Ende eine Geisterstadt zurückbleibt? In meinem Forschungsartikel im Journal of Retailing (hier frei zugänglich) untersuche ich, wie sich Warenhausschließungen auf die Besucherfrequenz in der Umgebung auswirken und wovon das abhängt.
Wegfall von Ankermietern setzt die Innenstadt unter Druck
Warenhäuser gelten als sogenannte „Ankermieter“ der Innenstadt. Das heißt, sie ziehen Besucher an, wovon auch andere Geschäfte profitieren. Zugleich stehen Warenhäuser sinnbildlich für die Herausforderungen des stationären Handels. Die glorreiche Geschichte der Warenhäuser als Innovatoren des Handels liegt im 19. Jahrhunder. Heute wirkt dieses Handeslformat wie von der Handelsevolution überholt. Seit Jahrzehnten schließen Warenhausketten deshalb Filialen. Allein die Warenhauskette Galeria hat zwischen 2020 und 2023 in drei Schließungswellen rund ein Drittel ihrer Häuser aufgegeben, oft mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche. In Großbritannien verschwanden zwischen 2015 und 2021 sogar 83 Prozent der Warenhäuser.
Die Befürchtung von Städten und anderen Händlern ist deshalb nachvollziehbar: Ein Warenhaus schließt, weniger Menschen kommen, weitere Händler geben auf, noch weniger Menschen kommen. Aus der Forschung wissen wir bisher aber erstaunlich wenig darüber, wie sich die Besucherzahlen nach einer solchen Schließung tatsächlich entwickeln.
Studie mit Frequenzdaten aus 20 Innenstädten
Meine Untersuchung analysiert deshalb 20 Schließungen von Galeria-Warenhäusern und vergleicht diese mit einer Kontrollgruppe aus 20 Filialen, die nicht geschlossen wurden. Die Besucherfrequenzen stammen aus Frequenzmessgeräten, die jeweils am Messpunkt in der Nähe der geschlossenen Filiale (maximal 500 Meter entfernt) die Passanten zählen. Betrachtet wird jeweils ein Jahr vor und ein Jahr nach der Schließung.
Vereinfacht gesagt: Die Analyse schätzt, wie viele Besucher der Einkaufsbereich ohne Schließung gehabt hätte, und vergleichen diese Erwartung mit der tatsächlich gemessenen Frequenz.
Ergebnisse: Erst der Absturz, dann die teilweise Erholung
Die Schließung eines Warenhauses führt in der direkten Umgebung der Häuser zu einem deutlichen Frequenzrückgang, sowohl absolut also auch relativ zu den Kontrollstandorten (siehe Abb. 1). Im Durchschnitt über das erste Jahr liegt die Besucherfrequenz um 11,8 Prozent niedriger als ohne Schließung. Der Tiefpunkt wird rund 24 Wochen nach der Schließung erreicht, mit einem Minus von etwa 20,0 Prozent. Das bestätigt die Rolle des Warenhauses als „Ankermieter“ der Innenstadt und Frequenzbringer.
Dann aber zeigt sich eine gewisse Erholung: Nach 48 Wochen beträgt das Minus nur noch 8,1 Prozent. Die Besucherzahlen erholen sich also zumindest teilweise. Das Muster erinnert eher an ein „Tal des Todes“ mit vorübergehend niedrigerer Frequenz als an eine echte „Abwärtsspirale“ mit immer weiter sinkenden Besucherzahlen. Zugleich gilt: Das Vorschließungsniveau wird im Durchschnitt und in der großen Mehrheit der untersuchten Städte nicht wieder erreicht.
Die Ergebnisse der Analyse passen zu früheren Studien, etwa zu den Effekten von Warenhausschließungen auf benachbarte Shopping-Center (vgl. Knight, 2022), ergänzen vorherige Ergebnisse aber um eine zeitliche Dimension. Gleichzeitig hängt die Stärke von Rückgang und Erholung von verschiedenen anderen Faktoren ab.
Faktoren die Stärke von Rückgang und Erholung beeinflussen
Gleichzeitig beeinflussen verschiedene Faktoren die Stärke von Rückgang und Erholung von verschiedenen anderen Faktoren ab, wie Abb. 2 zeigt.
Merkmale der Stadt: In größeren, einkommensschwächeren und vor allem älteren Städten fällt der Rückgang stärker aus. Siehe Abb. 2. Gerade dort, wo ohnehin weniger Handelsangebot besteht, wiegt der Wegfall eines Ankers schwerer. Ältere Konsumenten weichen zudem seltener auf digitale Kanäle aus.
Merkmale der Innenstadt: Innenstädte mit hohem Gastronomieanteil verlieren stärker an Besuchern. Möglicherweise trifft die Warenhausschließung ein hier ohnehin geschwächtes Handelsangebot härter. Auch eine zweite Warenhausfiliale in der Stadt verstärkt den Rückgang, wobei dieser Effekt mit wachsender Entfernung des zweiten Hauses abnimmt.
Die Nachnutzung: Steht das Gebäude nur teilweise leer, fällt der Rückgang schwächer aus. Wird es (teilweise) neu vermietet, steigen die Besucherzahlen wieder deutlicher. Wichtig hier: Neuvermietungen dauern in der Regel mehrere Jahre, da die großen Flächen eines Warenhauses häufig erst umgebaut werden müssen.
Konsequenzen für Städte, Politik und Handel
Das Tal abfedern: Der Rückgang ist spürbar, aber über Zeit erholen sich die Frequenzen. Städte sollten deshalb vor allem das anfängliche Tal überbrücken, etwa mit Events (z.B. die Veranstaltungsreihen), Pop-up-Flächen mit zeitweise subventionierter Miete oder standortbezogenem Marketing. Die Neuvermietung des Gebäudes anzustreben ist selbstredend sinnvoll—dauert aber häufig mehrere Jahre.
Auch die Teilvermietung hilft: Große Warenhausimmobilien sind schwer neu zu vermieten. Unsere Ergebnisse sprechen dafür, nicht auf den einen großen Mieter zu warten, sondern früh teilweise neu zu vermieten oder Mischnutzungen aus Handel, Wohnen und Büros zu fördern. Hierbei können Citymanager mit Fokus auf Vermietung und Mietermix helfen.
Demographie im Blick behalten: Städte mit älterer, einkommensschwächerer Bevölkerung und ohnehin schwachem Handelsangebot sollten besonders früh handeln und Schließungen möglichst verhindern, etwa durch Unterstützung bei der Transformation von Filialen oder durch Anreize für innovative Handelsprojekte.
Bestehende Händler brauchen Geduld: Wer in der Umgebung ansässig ist, sollte nicht vorschnell aufgeben, besonders in Städten mit mittlerem oder höherem Einkommen, jüngerer Bevölkerung oder absehbarer Nachnutzung. Gemeinsame Marketingaktionen können den Einkaufsbereich zusätzlich stärken.
Neueinsteiger könnten das Frequenztal nutzen: Durch die Schließung ist viel Fläche verfügbar und die vorübergehend niedrigere Frequenz drückt die wahrgenommene Attraktivität und damit oft die Mietverhandlungen. Wenn die Rahmenbedingungen keine dauerhafte Abwärtsentwicklung erwarten lassen, kann der Markteintritt lohnen. Für diese nicht unriskante Strategie sollte aber alles wie in der Vergangenheit laufen (und Vermieter diesen Blog-Post nicht gelesen haben).
Grenzen der Studie
Wie jede Studie hat auch diese Einschränkungen. Die Studie untersucht ausschließlich Schließungen einer einzigen Warenhauskette in Deutschland. Alle untersuchten Warenhäuser befanden sich in zentralen Lagen der Innenstadt (vs. z.B. in Shopping- oder Fachmarktzentren am Stadtrand, wie teils in Deutschland und häufig in anderen Ländern). Die Stichprobe umfasst nur 20 der ca. 60 Schließungen der letzten Jahre, da nicht für alle Standorte Frequenzdaten vorlagen und betrachtet nur die Umgebung bis 500 Meter und nur die Besucherfrequenz, nicht Umsätze oder Leerstand. Eine spannende Frage wäre, wohin die Besucher nach der Schließung ausweichen: in andere Teile der Innenstadt, in den Onlinehandel, oder verzichten sie gar ganz auf Konsum? Zuletzt erlaubt auch der relativ kurze Beobachtungshorizont von nur einem Jahr keine echte langfristige Perspektive.
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